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房地产行业流动性跟踪报告:需求侧按揭增速平缓提升,供给侧负债趋稳空间尚存,维持“增持”评级

时间:20-09-14 10:47    来源:格隆汇

机构:光大证券(601788)

评级:增持

8月新增居民中长贷同比+28.7%,短期按揭供需具备支撑

8 月整体信贷平稳增长,其中居民部门新增信贷单月同比+28.7%,占比约 66%,银行保持较强的投放意愿。8 月新增居民中长贷 5571 亿元,同比增长 22.7%,连续 3 个月维持较高增速。与此同时,8 月 40 家主流房企单月销售额同比增长24%。如我们所预期,短期按揭供需表现较强。

8 月全国首套、二套平均房贷利率环比分别下降 1BP、 2BP 至5.25%、5.56%,二者相较2019 年末分别下降 27bp及28BP。

1-8 月新增居民中长贷4万亿,同比增速提升至+8.7%(2019 年全年+10.1%)。下半年信贷政策回归常态化,总体投放节奏趋于平稳。考虑到房企推盘驱动购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖,预计按揭贷款供需两端具备一定支撑。 我们维持 2020 年新增房贷约5 万亿的判断(基础假设为整体新增信贷约 20 万亿),下半年行业需求侧资金支持仍将保持平稳态势。

8月供给侧流动性基本平稳,预计房企将加速推盘回笼资金

8 月房企境内外合计发债 1197亿元,环比基本持平,同比增长 57%,单月净融资 241 亿元。其中8月境内发债 697 亿元,环比基本持平,同比增长7%,单月净偿还收窄至48亿元。8 月境外发债500亿元,环比微降3%,低基数下同比增长 350%,单月净融资略降至289亿元。

资金价格方面, 8 月境内债高资质房企新发利率较前期低位小幅回升,部分中等资质房企新发利率较前期继续改善;境外新发高收益房地产债定价继续修复,期限继续拉长。8 月融创、碧桂园、宝龙新发美元债利率较前期继续回落,旭辉新发利率基本持平。

1-8 月房企境内外合计发债8529亿元,同比增长4%,净融资约 3176亿元,同比下降 17%。1-8 月房地产集合信托募集资金 5134 亿元,同比下降7%,占整体集合信托募集资金的比重约29% (2019年全年约37%)。

整体而言,8 月行业供给侧流动性基本平稳,受融资监管影响,资金成本短暂波动后回归改善趋势。房地产金融审慎管理,有助于化解金融风险,降低经营不确定性,并且为企业预留了整改时间。叠加下半年境内债迎到期高峰,预计主流房企将加速推盘去化回笼资金。

投资建议:

房地产金融监管增强,稳健龙头受影响有限,相对融资优势将持续凸显,有望输出资本盈利模式升级,行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升,供给驱动销售弹性复苏。目前 AH 房地产板块相对估值优势明显,长线资金陆续增配,建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企,如 A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团,H股的华润置地、融创中国、中国金茂。

风险分析:

海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。